• 売却益（譲渡所得）
  = 物件の売却価格（譲渡価格） 
  – [物件の購入価格から減価償却費を引いた価格 + 購入時の諸費用]（取得費用） 
  – 売却時の諸費用（譲渡費用）

売却にあたり、抑えておくべき要素は

1. 残債
2. 税金はいくらかかる？
3. マンションの相場は高いか低いか
4. 中古マンションに対する融資姿勢は積極的か
5. 物件の価値　　

小生の場合　残債は：14024694 ※返済予定表による

実は５種類の税金がかかるとか。譲渡所得税、住民税、復興特別税、登録免許税、印紙税　　このうち譲渡所得税、住民税と復興特別税は売却益にかかる税金

では売却益はいくらか？この点は明日にします。

税金？売却にあたってかかる税金とはどんなものがあるのか？

いくらで売るか？収益還元法、近隣や当該物件の売買事例の研究、複数社での査定。

自宅用にする：便利なエリアですけれど、これはないですね。狭すぎます。通勤用のセカンドハウスということであれば、あり得るかも。

定収入源として持ち続ける：これを狙っていたんですが、修繕積立金が上がり、固定資産税があがり続ける現状ではこれは無理かもしれません。

相場は近隣売買に影響を受けるのか？それとも利回りないのか？少しだけ勉強してみようと思います。

まずは、買い手が見つかるか？ということですが、今回売却を検討している物件は渋谷、原宿からも徒歩圏内。ニーズはあるはず。

売るタイミングですが、まずは短期譲渡と長期譲渡では税率に違いがあります。短期譲渡がどうかは「譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売ったとき」※国税庁HPから　このタイミングで見るようです。

今回の対象物件ですと２０２１年以降という結論になります。

想像していたより、詳細な査定報告書が送られてきました。情報を取るにはやはり、査定方向書をあつまたほうが良いと思います。ということで各社がどのように査定したかを不動産毎に見ていきます。

M社さんは近隣売出物件＆近隣取引事例ベースの坪単価に所有物件の評点と面積を乗じて算出※所有物件エリア動向、近隣売出物件情報、近隣取引事例情報、所有物件の評点、

N社さんは、家賃をベースに算出しているようです。利回りは４．５５〜５．５％※東京カンテイの資料、登記簿謄本の写し、同家賃ベースでの近隣取引事例

MS社さんは周辺事例の詳細をベースにと言っているが、実際は家賃の利回りで算出しているようです。４．５％で世に出し、５％を目指す。※マンション概要、マンションの位置図、周辺事例の位置図、マンションの評価、新築・中古価格推移グラフ

S社さんはAI査定。過去の棟内事例、近隣の売出し事例に基づいてAIが算出しているようだ。※棟内事例、周辺の参考事例、周辺の売買相場推移、周辺の成約件数の推移

電話番号を000-000-0000としたからなのでしょうか？７社に依頼して５日後現在で査定報告書を送付してくれたのは４社。

予想していたよりも内容が充実していました。

対象マンションの概要、位置図、周辺事例との比較、駅別価格推移、所有物件エリア・マーケット動向、近隣売出物件、近隣取引事例などが記載されていました。

近隣の売出し物件、成約事例などは参考になりました。

7社のうち5社からはメール送信と同時に自動返信らしき挨拶メールが送信されてきました。

翌日午前中には1社から、挨拶と照会が、午後には2社から、担当になった旨の挨拶メールと追加照会がありました。うち1社からは推定家賃前提の査定書画届きました。

追加照会の項目は、賃料、賃貸中か自己使用か、退去予定の有無、売却予定の有無、自宅訪問の伺い、査定結果報告手段の相談など

会社によってかなり対応がことなりますね。1社はメチャメチャ早い対応。もう1社はかなり積極的。

査定依頼翌日の動きは以上です。

全部で７社のサイトに査定依頼を入力してみました。

必須項目として入力が必要な項目としては、

物件の所在地、物件名、回数、築年数、号数、物件の名義、住所、氏名、PCメールアドレス、電話番号、査定理由、査定方法、アンケートといった内容

どこの会社でもほぼ似通った内容です。この７社の中では、三井のりハウスとSRE不動産がAI査定を実施していました。

中古マンションの売却件数が多いランキングを参考に５社、三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産、三井住友トラスト不動産、それと自分なりに関心がある２社、１社はYAHOO不動産でおうちダイレクトをやっている会社。そしてもう１社は最近DMを送付してきた気になる１社。

次回は各会社のサイトをちょっと確認してみたいと思います。

やり方が巧みですよね。登記簿を調べてその住所氏名あてにDMを送付。

DMの送付内容はセミナーと不動産売却の本のプレゼント。セミナーに参加すると不動産査定のホームページのサイトを宣伝する。そこにアクセスすると、その物件に興味があるお客がいると連絡してくる。そこまでは良いんだけど。

こちらの都合は関係なく自分の都合で電話をしてくる。なかなか電話を切らせない。いくらで売るんだ。私の提示した金額が安いということでしょう。とか押し売りだよね。こんな会社には絶対に依頼したくない。

ということで、今回は基本的に電話では聞かない、要件があればメールでということにしようと思う。よほど営業的に自信があるんだろう。皆電話は必須になっている。電話には全て００−００００と記載。あとの問い合わせには答えるという方針でいこうと思う。

1.確認する点は問い合わせをしてどのくらいのスピードで回答がくるのか？【但し自動の回答メールは除く】

2.何を確認したいと言ってくるのか？

３どんなものを送付してくるのか？

４．どんなアクションをするのか？

５．自社にはどんなメリットがあるというのか？

６．他社はどうだというのか？

７．今のマーケット状況はどうか？

８．どういう理由で電話してくるのか？

９．売買の収支についてどこまで説明してくれるのか？

１０．どんな打診をしてくるのか？